Avant-propos
L’objectif de cette page est d’introduire la réglementation d’urbanisme et ses principales composantes rapportées à l’échelle de notre quartier. L’urbanisme est un sujet complexe et la masse de documents à assimiler parfois décourageante. Nous allons essayer de partager ici l’essentiel pour celles et ceux qui veulent comprendre la base de l’urbanisme du quartier. Cette analyse est forcément partielle, et pour une étude approfondie, il conviendra de regarder en détail l’ensemble des documents indiqués plus bas.
La vue cadastrale
Notre quartier repose sur 5 zones cadastrales AE, AH, AV, AX, AW sans les recouvrir entièrement. Pour voir le détail des parcelles, nous conseillons d’utiliser le site du cadastre : https://www.cadastre.gouv.fr/
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est un document évolutif établi au niveau de la métropole. La version actuelle est la modification 1 adoptée le 16 décembre 2022 et exécutoire depuis lors. La modification 2 est attendue en 2024 et la modification 3 est déjà bien avancée. Pour voir le détail de chaque version il convient de se rendre sur le site Grenoble Alpes Métropole et d’y chercher la section PLUi.
Le PLUi est un document technique et complexe. Il est constitué de règlements écrits, de règlements graphiques et d‘annexes. Nous allons essayer de résumer quelques points essentiels pour notre quartier (sur la base de la modification 1 en vigueur aujourd’hui).
Le zonage
Le quartier est concerné par 5 zonages distincts :
- UD3 = Pavillonnaire en évolution modérée
- UC2a = Habitat collectif en R+4
- UE4 = Activités tertiaires et technologiques (la zone autour du château de Mauperthuis)
- UV = Parcs urbains (le cimetière du Gamond)
- N = Naturelle (le parc des étangs et le bassin de rétention du bas-Charlaix)
Les règles qui impactent la densité
Il est intéressant de noter les spécificités de chaque zone et de les comparer, les différences étant parfois très éclairantes. On voit bien l’intérêt pour le Charlaix à rester en zone UD3 afin d’éviter une éventuelle sur-densification. A noter que les habitations collectives dernièrement établies (ou à venir) dans la zone pavillonnaire UD3 doivent respecter ces mêmes critères.
| Zone Pavillonnaire | UD1 | UD2 | UD3 | UD4 |
|---|---|---|---|---|
| Destination | En mutation | En densification | Evolution modérée | Développement limité |
| Exemples | La Carronnerie, Chaumetières | Allée des Cerisiers | Charlaix-Mauperthuis | Haut-Meylan |
| Hauteurs (§4.6) | Toitures en pente 10 m à l’égout 13 m au faitage Toitures terrasses 10 m sans attique 13 m avec attique |
Toitures en pente : 7 m à l’égout 10 m au faîtage Toitures terrasses : 10 m |
Toitures en pente : 7 m à l’égout 10 m au faîtage Toitures terrasses : 7 m au sommet de l’acrotère |
Toitures en pente : 6 m à l’égout 9 m au faîtage Toitures terrasses : 6 m au sommet de l’acrotère |
| Emprise au sol des constructions (§4.4) | Non réglementé | Max 35% de la superficie totale | Max 25% de la superficie totale | Max 5% de la superficie totale |
| Surfaces perméables minimum (§6.2) | 30% en espace de pleine terre 40% en surface végétalisée ou perméable |
35% en espace de pleine terre 50% en surface végétalisée ou perméable |
60% en espace de pleine terre 60% en surface végétalisée ou perméable |
60% en espace de pleine terre 70% en surface végétalisée ou perméable |
| Toitures (§5.2) | Idem UD3 | Idem UD3 | Pente : pente de 35% minimum. Terrasses : 50% de la surface végétalisée, sauf impossibilité technique liée à l’installation d’équipements utilisant l’énergie solaire |
Idem UD3 |
A noter que ces valeurs ne sont pas modifiées dans la modification 2 à venir.
Concernant la zone UC2a, il n’existe pas à notre connaissance de projet de nouveaux bâtiments. L’ensemble de la zone étant pratiquement entièrement bâtie, la densification resterait possible en détruisant des immeubles existants peu denses ou peu hauts et en reconstruisant dans les limites du PLUi.
| Habitat Collectif | UC1a | UC2 | UC2a | UC3 |
|---|---|---|---|---|
| Exemples | Ch. des Sources, Ancienne Gendarmerie | @ Gières | Charlaix-Mauperthuis | @ La Tronche |
| Etages possibles (hors exceptions) | R+5 | R+4 | R+4 | R+3 |
| Hauteurs (§4.6) hors exceptions | 20 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+5. | 17 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4. | 17 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4. | 14 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+3. |
| Hauteurs exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – hauteurs | Idem (voir Atlas) |
| Emprise au sol des constructions (§4.4) | Idem (non réglementé) | Idem (non réglementé) | Non réglementé | Idem (non réglementé) |
| Implantation et emprises exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – implantation et emprises | Idem (voir Atlas) |
| Surfaces perméables minimum (§6.2) | Selon la surface de la parcelle, 20-30% en espace de pleine terre 40-60% en surface végétalisée ou perméable |
20% en espace de pleine terre 35% en surface végétalisée ou perméable |
Selon la surface de la parcelle 20-30% en espace de pleine terre 40-60% en surface végétalisée ou perméable |
25% en espace de pleine terre 35% en surface végétalisée ou perméable |
| Toitures (§5.2) | Idem UC2a | Idem UC2a | Terrasses autorisées : 50% de la surface végétalisée, sauf impossibilité technique liée à l’installation d’équipements utilisant l’énergie solaire | Idem UC2a |
Les Atlas des formes urbaines
L’atlas des formes urbaines – hauteurs, est un document très important à considérer dans la mesure où il peut autoriser des droits à construire bien plus importants que ceux spécifiés dans la zone à laquelle il s’applique. Cet atlas fait partie des 15 cartes et atlas du PLUi qui s’imposent comme un règlement graphique complétant le règlement écrit dont nous avons parlé plus haut.
A ce jour l’Atlas des formes urbaines – hauteurs n’impacte pas notre quartier. Il reste néanmoins à surveiller lors de modification comme l’ont prouvé les changements sur le quartier Buclos-Grand Pré dans les différentes modifications et ceux annoncés pour Inovallée dans la modification 3.
De même, l’Atlas des formes urbaines – Implantations et Emprises, est à considérer avec attention car il peut aussi autoriser des droits à construire plus ou moins importants en termes d’occupation des sols, de surfaces végétalisées (SF) et surfaces de Pleine Terre (PT) minimales à préserver.
Par exemple on voit sur les figures suivantes que ce document exige plus de surface végétalisée ou de surface de pleine terre que ce que réclame le zonage pour certaines parcelles de Maupertuis ou de la résidence Saint-Mury
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) complètent les règles du PLUi en apportant une orientation thématique ou sectorielle. Elles sont généralement considérées comme moins contraignantes dans la mesure où elles se contentent de préciser des objectifs et non de définir des règles. Les OAPs demandent une simple compatibilité avec l’objectif alors que les règlements (écrits ou graphiques) demandent une conformité à la règle.
Au niveau de la métropole, on trouve 3 OAP thématiques (Paysage et Bio-diversité ; Risques et Résilience ; Qualité de l’Air) et plus de 90 OAP sectorielles dont une spécifique au Charlaix.
Le Plan Local de l’Habitat
Le Plan Local de l’Habitat (PLH) définit pour une période de 5 ans les objectifs de production (i.e. construction neuve et acquisition-amélioration) pour chaque commune de la métropole. Le PLH actuel (PLH 2017-2022) a été prorogé jusqu’en 2024 et sera remplacé par le PLH 2025-2030 en cours d’élaboration (délibération le 29 février 2024 au conseil métropolitain approuvée le 8 avril 2024 au conseil municipal de Meylan).
Le PLH fixe les objectifs de production de logements globaux en fonction des besoins estimés de l’évolution de la population ainsi que les objectifs de production de logements sociaux nécessaires pour atteindre un ratio de 25% de logements sociaux pour une commune telle que Meylan (loi SRU Solidarité et Renouvellement Urbain). Meylan était à 17.8% en fin 2022.
Voici les futurs objectifs PLH pour la commune de Meylan. Ces objectifs sont annuels et minimaux. L’objectif global de 128/an inclut les objectifs de logements sociaux (en locatif ou accession). Il convient de multiplier ces chiffres par x6 pour calculer le chiffre minimal attendu sur la période 2025-2030. A noter que la production réalisée sur 2017-2022 est à 121% de l’objectif.
| Commune de Meylan | Objectif PLH 2017-2022 | Réalisé 2017-2022 | Objectif PLH 2025-2030 |
|---|---|---|---|
| Objectif minimal de production (tous logements confondus) | 134 / an 804 / période |
162 / an 972 / période (121% de l’objectif) |
128 / an 768 / période |
| Objectif minimal de logements sociaux SRU (neufs + acquisition-amélioration) | 90 / an 540 / période |
53 / an (50 neufs + 3 aa) 318 / période (59% de l’objectif) |
83 / an (55 neufs + 28 aa) 498 / période |
Pour aller plus loin
Voir le site de Grenoble Alpes Métropole et notamment les pages :