Avant-propos
Lâobjectif de cette page est dâintroduire la rĂ©glementation d’urbanisme et ses principales composantes rapportĂ©es Ă lâĂ©chelle de notre quartier. Lâurbanisme est un sujet complexe et la masse de documents Ă assimiler parfois dĂ©courageante. Nous allons essayer de partager ici lâessentiel pour celles et ceux qui veulent comprendre la base pour notre quartier. Cette analyse est forcĂ©ment partielle, et pour une Ă©tude approfondie, il conviendra d’Ă©tudier en dĂ©tail l’ensemble des documents indiquĂ©s plus bas.
La vue cadastrale
Notre quartier repose sur 5 zones cadastrales AE, AH, AV, AX, AW sans les recouvrir entiĂšrement. Pour voir le dĂ©tail des parcelles, nous conseillons d’utiliser le site du cadastre : https://www.cadastre.gouv.fr/
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est un document Ă©volutif Ă©tabli au niveau de la mĂ©tropole. C’est un document technique et complexe constituĂ© de rĂšglements Ă©crits, de rĂšglements graphiques et d‘annexes.
- La version actuelle est la modification 1 adoptée le 16 décembre 2022 et exécutoire depuis lors.
- La modification 2 (en cours) est attendue fin 2024. La phase d’enquĂȘte publique a eu lieu du 8 janvier au 9 fĂ©vrier 2024 et la commission a rendu un avis favorable le 11 avril 2024. La derniĂšre phase est une phase technique de validation par les diffĂ©rentes communes et une approbation finale au conseil mĂ©tropolitain.
- La modification 3 (en cours) impactera également notre quartier. La concertation préalable (premiÚre phase de diffusion du projet vers le grand public) est ouverte du 2 avril au 28 mai 2024.
- La modification 4 ne concerne pas Meylan (modification spĂ©cifique Ă Sassenage – en cours Ă©galement).
Pour voir le dĂ©tail de chaque version il convient de se rendre sur le site Grenoble Alpes MĂ©tropole et d’y chercher la section PLUi.
Nous allons essayer de rĂ©sumer les points essentiels pour notre quartier (sur la base de la modification 1 en vigueur aujourd’hui).
Le zonage
Le quartier est concerné par 5 zonages distincts :
- UD3 = Pavillonnaire en évolution modérée
- UC2a = Habitat collectif en R+4
- UE4 = Activités tertiaires et technologiques (la zone autour du chùteau de Mauperthuis et celle proche de la place des Chalendes)
- UV = Parcs urbains (le cimetiĂšre du Gamond)
- N = Naturelle (le parc des étangs et le bassin de rétention du bas-Charlaix)
Les rĂšgles qui impactent la densitĂ© – Zone Pavillonnaire
Il est intĂ©ressant de noter les spĂ©cificitĂ©s de chaque zone et de les comparer, les diffĂ©rences Ă©tant parfois trĂšs Ă©clairantes. On voit bien lâintĂ©rĂȘt pour le Charlaix Ă rester en zone UD3 afin d’Ă©viter une Ă©ventuelle sur-densification. A noter que les habitations collectives derniĂšrement Ă©tablies (ou Ă venir) dans la zone pavillonnaire UD3 doivent respecter ces mĂȘmes critĂšres.
Zone Pavillonnaire | UD1 | UD2 | UD3 | UD4 |
---|---|---|---|---|
Destination | En mutation | En densification | Evolution modérée | Développement limité |
Exemples | La Carronnerie, ChaumetiÚres | Allée des Cerisiers | Charlaix-Mauperthuis | Haut-Meylan |
Hauteurs (§4.6) | Toitures en pente 10 m Ă lâĂ©gout 13 m au faitage Toitures terrasses 10 m sans attique 13 m avec attique |
Toitures en pente : 7 m Ă lâĂ©gout 10 m au faĂźtage Toitures terrasses : 10 m |
Toitures en pente : 7 m Ă lâĂ©gout 10 m au faĂźtage Toitures terrasses : 7 m au sommet de lâacrotĂšre |
Toitures en pente : 6 m Ă lâĂ©gout 9 m au faĂźtage Toitures terrasses : 6 m au sommet de lâacrotĂšre |
Emprise au sol des constructions (§4.4) | Non réglementé | Max 35% de la superficie totale | Max 25% de la superficie totale | Max 5% de la superficie totale |
Surfaces perméables minimum (§6.2) | 30% en espace de pleine terre 40% en surface végétalisée ou perméable |
35% en espace de pleine terre 50% en surface végétalisée ou perméable |
60% en espace de pleine terre 60% en surface végétalisée ou perméable |
60% en espace de pleine terre 70% en surface végétalisée ou perméable |
Toitures (§5.2) | Idem UD3 | Idem UD3 | Pente : pente de 35% minimum. Terrasses : 50% de la surface vĂ©gĂ©talisĂ©e, sauf impossibilitĂ© technique liĂ©e Ă l’installation d’Ă©quipements utilisant l’Ă©nergie solaire |
Idem UD3 |
A noter que ces valeurs ne sont pas modifiées dans la modification 2 à venir.
Les espaces de pleine terre, en gros les espaces de terre vĂ©gĂ©tale plantĂ©s, sont dĂ©crits dans le tome 1 du rĂšglement Ă©crit. Ils doivent ĂȘtre rĂ©alisĂ©s majoritairement dâun seul tenant et avoir des proportions permettant un usage dâagrĂ©ment. Les espaces de pleine terre doivent ĂȘtre plantĂ©s. Pour tout espace de pleine terre d’une surface supĂ©rieure ou Ă©gale Ă 100mÂČ, au moins un arbre de haute tige, sera plantĂ© par tranche de 100mÂČ de pleine terre.
Les surfaces végétalisées sont plus larges. Elles comprennent en plus de la terre végétale, les mélanges terre-pierre, les espaces végétalisés sur dalles de couverture ou aires de stationnement, les toitures ou façades végétalisées, les cheminements en matériaux semi-perméables, ⊠Un coefficient de pondération est appliqué pour chacun des types selon la modalité de réalisation et la capacité de perméabilisation.
Pour notre zone UD3, si le coefficient de Pleine Terre est atteint, le coefficient de Surface Végétale le sera nécessairement (60% minimum pour chacun).
Le PLUi spĂ©cifie aussi les rĂšgles d’implantation et retraits par rapport aux voies, emprises publique, limites sĂ©paratives et entre constructions. Cette partie Ă©tant difficile Ă synthĂ©tiser, nous renvoyons le lecteur au tome 2 du PLUi.
Les rĂšgles qui impactent la densitĂ© – Zone Habitat Collectif
Concernant la zone UC2a, il nâexiste pas Ă notre connaissance de projet de nouveaux bĂątiments. Lâensemble de la zone Ă©tant pratiquement entiĂšrement bĂątie, la densification resterait possible en dĂ©truisant des immeubles existants moins denses ou moins hauts et en reconstruisant dans les limites du PLUi.
Habitat Collectif | UC1a | UC2 | UC2a | UC3 |
---|---|---|---|---|
Exemples | Ch. des Sources, Ancienne Gendarmerie | @ GiĂšres | Charlaix-Mauperthuis | @ La Tronche |
Etages possibles (hors exceptions) | R+5 | R+4 | R+4 | R+3 |
Hauteurs (§4.6) hors exceptions | 20 m au faßtage ou au sommet du dernier acrotÚre en cas de toiture terrasse sans dépasser R+5. | 17 m au faßtage ou au sommet du dernier acrotÚre en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4. | 17 m au faßtage ou au sommet du dernier acrotÚre en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4. | 14 m au faßtage ou au sommet du dernier acrotÚre en cas de toiture terrasse sans dépasser R+3. |
Hauteurs exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | SpĂ©cifiĂ© dans lâAtlas des Formes Urbaines – hauteurs | Idem (voir Atlas) |
Emprise au sol des constructions (§4.4) | Idem (non réglementé) | Idem (non réglementé) | Non réglementé | Idem (non réglementé) |
Implantation et emprises exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | SpĂ©cifiĂ© dans lâAtlas des Formes Urbaines – implantation et emprises | Idem (voir Atlas) |
Surfaces perméables minimum (§6.2) | Selon la surface de la parcelle, 20-30% en espace de pleine terre 40-60% en surface végétalisée ou perméable |
20% en espace de pleine terre 35% en surface végétalisée ou perméable |
Selon la surface de la parcelle 20-30% en espace de pleine terre 40-60% en surface végétalisée ou perméable |
25% en espace de pleine terre 35% en surface végétalisée ou perméable |
Toitures (§5.2) | Idem UC2a | Idem UC2a | Terrasses autorisĂ©es : 50% de la surface vĂ©gĂ©talisĂ©e, sauf impossibilitĂ© technique liĂ©e Ă l’installation d’Ă©quipements utilisant l’Ă©nergie solaire | Idem UC2a |
Les rĂšgles qui impactent la densitĂ© – Zone Economique
Cette zone UE4 est relativement peu importante dans notre quartier mais les changements à venir dans la modification 3 nous poussent à la considérer avec attention. On verra que les principales différences résident dans la destination et la hauteur autorisée.
Zone Economique | UE1 | UE2 | UE3 | UE4 |
---|---|---|---|---|
Destination | Activités productives et artisanales | Activités de production industrielle | Activités productives et de services | Activités tertiaires et technologiques |
Exemples | InovallĂ©e (site Framatome) | Zone Caterpillar Ă Grenoble (Rue LĂ©on Blum) | Une partie de la zone industrielle de Champ Roman Ă Saint-Martin-d’HĂšres. |
Charlaix-Mauperthuis Inovallée (zones Est et Ouest) |
Hauteurs (§4.6) hors exceptions |
15m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit) |
20 m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit) |
20 m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit) |
20 m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit) |
Hauteurs exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | SpĂ©cifiĂ© dans lâAtlas des Formes Urbaines – hauteurs |
Emprise au sol des constructions (§4.4) | Idem (non réglementé) | Idem (non réglementé) | Idem (non réglementé) | Non réglementé |
Implantation et emprises exceptionnelles | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | Idem (voir Atlas) | SpĂ©cifiĂ© dans lâAtlas des Formes Urbaines – implantation et emprises |
Surfaces perméables minimum (§6.2) | Idem (20% pleine terre) | Idem (20% pleine terre) | Idem (20% pleine terre) | 20% en espace de pleine terre |
Les Atlas des formes urbaines
Lâatlas des formes urbaines â hauteurs, est un document trĂšs important Ă considĂ©rer dans la mesure oĂč il peut autoriser des droits Ă construire bien plus importants que ceux spĂ©cifiĂ©s dans la zone Ă laquelle il sâapplique. Cet atlas fait partie des 15 cartes et atlas du PLUi qui sâimposent comme un rĂšglement graphique complĂ©tant le rĂšglement Ă©crit dont nous avons parlĂ© plus haut.
A ce jour lâAtlas des formes urbaines â hauteurs nâimpacte pas notre quartier. Il reste nĂ©anmoins Ă surveiller lors de modifications comme lâont prouvĂ© les changements sur le quartier Buclos-Grand PrĂ© et ceux annoncĂ©s pour InovallĂ©e dans la modification 3.
De mĂȘme, lâAtlas des formes urbaines â Implantations et Emprises, est Ă considĂ©rer avec attention car il peut aussi autoriser des droits Ă construire plus ou moins importants en termes dâoccupation des sols, de surfaces vĂ©gĂ©talisĂ©es (SF) et surfaces de Pleine Terre (PT) minimales Ă prĂ©server.
Par exemple on voit sur les figures suivantes que ce document exige plus de surface végétalisée ou de surface de pleine terre que ce que réclame le zonage pour certaines parcelles de Maupertuis ou de la résidence Saint-Mury
L’Atlas du Stationnement
L’Atlas du Stationnement est un autre document du rĂšglement graphique qui impacte notre quartier. Cet Atlas dĂ©limite les zonages de stationnement en fonction de la proximitĂ© aux systĂšmes de transports urbains (train, tramway, bus) et mĂȘme des axes Chrono-vĂ©lo. S’en suivent des obligations en terme de nombre de place de stationnements nĂ©cessaires par logement. Une zone bien desservie par les transports publics requiert moins de place de stationnement par logement.
Notre quartier est coupé en trois tranches horizontales :
- Au nord, un zonage S3 profitant des lignes de bus empruntant l’avenue des 7 Laux
- Au sud, un zonage S2 bĂ©nĂ©ficiant du trajet de la ligne C1 sur l’avenue des 4 chemins et le chemin du vieux chĂȘne en direction de Montbonnot
- Entre les deux, un zonage S4, non desservi par les transports en commun
Zonage Stationnement | S2 | S3 | S4 |
---|---|---|---|
DĂ©nomination | Coeur mĂ©tropolitain, 500m autour des stations de transports en commun en site propre et des principales gares | Coeur mĂ©tropolitain, 200m autour des arrĂȘts de transports en commun Ă forte frĂ©quence, des lignes rapides pĂ©riurbaines ou des axes chronovĂ©lo | Coeur mĂ©tropolitain, Ă©loignĂ© des rĂ©seaux structurants de transports en commun et des axes chronovĂ©lo |
Exemples | Sud de Charlaix-Maupertuis | Nord de Charlaix-Maupertuis | CĆur de Charlaix-Maupertuis |
Nombre de places minimales pour logement social | 0.5 place par logement | 0.7 place par logement | 1 place par logement |
Nombre de places minimales pour logement trĂšs social (PLAI) | pas d’obligation | pas d’obligation | 1 place par logement |
Nombre de places minimales pour les autres logements | Si opération < 150 m2 : 1 place Si opération > 150 m2 : 1 place pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 80 m2 supplémentaire |
Si opération < 150 m2 : 1 place Si opération > 150 m2 : 1 place pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 70 m2 supplémentaire |
Si opération < 60 m2 : 1 place Si opération entre 60 et 150 m2 : 2 places Si opération > 150 m2 : 2 places pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 60 m2 supplémentaire |
On voit bien qu’un mauvais zonage peut impacter le nombre de places de stationnements minimum pour une nouvelle construction et conduire Ă une gĂšne pour les habitants, en particulier autour des ERS qui se retrouvent sous-dimensionnĂ©s. C’est le cas dans une partie du Charlaix, classĂ©e en zonage S2 malgrĂ© l’absence de dessertes en transport en commun. Une partie de la zone bleue (S2) ci-dessus devrait ĂȘtre selon nous reclassĂ©e en vert (S4).
Les Orientations d’AmĂ©nagement et de Programmation (OAP)
Les Orientations dâAmĂ©nagement et de Programmation complĂštent les rĂšgles du PLUi en apportant une orientation thĂ©matique ou sectorielle. Elles sont gĂ©nĂ©ralement considĂ©rĂ©es comme moins contraignantes dans la mesure oĂč elles se contentent de prĂ©ciser des objectifs et non de dĂ©finir des rĂšgles. Les OAPs demandent une simple compatibilitĂ© avec l’objectif alors que les rĂšglements (Ă©crits ou graphiques) demandent une conformitĂ© Ă la rĂšgle.
Au niveau de la mĂ©tropole, on trouve dans la Modification 1 : 3 OAP thĂ©matiques (Paysage et Bio-diversitĂ© + Risques et RĂ©silience + QualitĂ© de l’Air) et plus de 90 OAP sectorielles dont 2 sur la commune de Meylan.
A noter : la Modification 2 introduira une troisiĂšme OAP sur Meylan dite OAP Charlaix (OAP 107) qui donnera les orientations d’amĂ©nagement pour les ERS_5 et 6 du Charlaix.
Les Emplacements Réservés pour la mixité Sociale (ERS)
Les Emplacements RĂ©servĂ©s sont des outils du code de lâurbanisme, en fait des servitudes qui permettent de geler une emprise dĂ©limitĂ©e en vue dâune affectation prĂ©dĂ©terminĂ©e, par exemple pour la rĂ©alisation dâouvrages publics, dâinstallations dâintĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral, dâespaces verts ou de programmes de logements.
Les ERS sont des Emplacements RĂ©servĂ©s pour la mixitĂ© Sociale. Ils s’ajoutent aux Secteurs de MixitĂ© Sociale (SMS) dĂ©jĂ prĂ©sents dans le PLUi. SMS et ERS sont dĂ©crits dans le rĂšglement Ă©crit (Tome 1) et dans le rĂšglement graphique (Atlas C2 de la MixitĂ© Sociale).
Dans le PLUi modification 1, on trouve 83 ERS au niveau de la mĂ©tro, 10 ERS sur la commune de Meylan et 5 dans notre quartier. Sur lâemplacement rĂ©servĂ©, toute construction nouvelle est interdite Ă lâexception de ce pour lequel l’emplacement a Ă©tĂ© rĂ©servĂ© (une construction temporaire serait possible).
Les ERS sont plus contraignants que les SMS des secteurs dans lesquels ils se trouvent. Par exemple lâensemble de notre quartier est en zone LS3.35.40. Ce code veut dire que tout nouveau programme de plus de 3 logements devra produire au minimum 35% de logements sociaux et dont au moins 40% de PLAI (PrĂȘt Locatif AidĂ© dâIntĂ©gration pour les personnes en grande prĂ©caritĂ© sociale et Ă©conomique) parfois appelĂ© logements trĂšs sociaux.
Les ERS de notre quartier vont plus loin en imposant le nombre minimal de logements et de surface de plancher Ă produire sur lâemplacement ainsi que des coefficients de logements sociaux pouvant aller jusquâĂ 100% du programme.
Le tableau suivant liste les ERS de la Modification 1.
ERS | Surface Emplacement en m2 |
Nombre de logements à créer au minimum |
Surface de plancher minimale Ă crĂ©er en mÂČ |
Obligations de construction sociales en locatif social (PLUS_PLAI) et/ou en accession sociale (BRS) |
---|---|---|---|---|
ERS_5_MEY | 6249 | 30 | 2100 | 50% locatif social dont 40% PLAI et le reste en accession sociale |
ERS_6_MEY (**) | 8307 |
|
|
100% en accession sociale |
ERS_7_MEY | 3075 | 20 | 1400 | 100% locatif social dont 40% PLAI |
|
||||
ERS_9_MEY | 10616 | 60 | 4200 | 35% locatif social dont 50% PLAI + 15% locatif PLS et/ou accession sociale |
(*) L’ERS_8_MEY a finalement Ă©tĂ© suspendu aprĂšs enquĂȘte publique car un permis de construire a Ă©tĂ© dĂ©posĂ© (pour le domaine du MonariĂ© anciennement ferme de Rovarey) avant que la modification 1 ne soit exĂ©cutoire.
(**) L’ERS_6_MEY quant Ă lui fera aussi l’objet d’une rĂ©vision lors de la Modification 2 (rĂ©duction Ă 35 logements minimum et Ă 2450 m2 de Surface minimale de Plancher) car un projet privĂ© a Ă©galement Ă©tĂ© dĂ©marrĂ© avant que le modification 1 ne soit exĂ©cutoire.
Et pour finir, un ERS supplĂ©mentaire (ERS_11_MEY) est annoncĂ© dans la modification 3 ! (voir les avis spĂ©cifiques de l’AHCM dans la section Flux d’ActualitĂ©s).
Le Plan Local de l’Habitat (PLH)
Le Plan Local de l’Habitat dĂ©finit pour une pĂ©riode de 5 ans les objectifs de production (i.e. construction neuve et acquisition-amĂ©lioration) pour chaque commune de la mĂ©tropole. Le PLH actuel (PLH 2017-2022) a Ă©tĂ© prorogĂ© jusqu’en 2024 et sera prochainement remplacĂ© par le PLH 2025-2030 en cours d’Ă©laboration (dĂ©libĂ©ration le 29 fĂ©vrier 2024 au conseil mĂ©tropolitain approuvĂ©e le 8 avril 2024 au conseil municipal de Meylan).
Le PLH fixe les objectifs de production de logements globaux en fonction des besoins estimĂ©s de l’Ă©volution de la population ainsi que les objectifs de production de logements sociaux nĂ©cessaires pour atteindre Ă terme un ratio de 25% de logements sociaux pour une commune telle que Meylan (loi SRU SolidaritĂ© et Renouvellement Urbain).
Au 1er janvier 2022, Meylan était déficitaire à 17.8% avec 1561 logements locatifs sociaux inventoriés et un objectif donné de 20% pour 2023-2025 (Voir données SRU gouvernementales).
Voici les futurs objectifs PLH pour la commune de Meylan. Ces objectifs sont annuels et minimaux. L’objectif global de 128/an inclut les objectifs de logements sociaux (en locatif ou accession). Il convient de multiplier ces chiffres par x6 pour calculer le chiffre minimal attendu sur la pĂ©riode 2025-2030. A noter que la production rĂ©alisĂ©e sur 2017-2022 est Ă 121% de l’objectif.
Commune de Meylan | Objectif PLH 2017-2022 | Réalisé 2017-2022 | Objectif PLH 2025-2030 |
---|---|---|---|
Objectif minimal de production (tous logements confondus) |
134 / an 804 / période |
162 / an 972 / pĂ©riode (121% de l’objectif) |
128 / an 768 / période |
Objectif minimal de logements sociaux SRU (neufs + acquisition-amélioration) |
90 / an 540 / période |
53 / an (50 neufs + 3 aa) 318 / pĂ©riode (59% de l’objectif) |
83 / an (55 neufs + 28 aa) 498 / période |
Le contrat de mixité sociale
Le contrat de mixitĂ© sociale (CMS) communal est un dispositif contractuel liant l’Etat et les communes carencĂ©es ou dĂ©ficitaires en logements locatifs sociaux. La commune de Meylan n’est plus carencĂ©e depuis le 17 novembre 2023.
Le 2 mai 2022, le prĂ©fet de l’IsĂšre signait un CMS avec 5 communes de la MĂ©tro dont Meylan. L’objectif de ce contrat est de proposer un cadre opĂ©rationnel d’actions aux communes qui peuvent donc s’approprier leurs obligations de production de logements sociaux sans attendre le bilan triennal.
Pour la pĂ©riode 2023-2025, l’objectif fixĂ© par l’Ă©tat est uniquement de 393 logements sociaux soit 131/an. L’engagement de la commune va donc bien au-delĂ de cet objectif avec une prĂ©vision de 722 rĂ©alisations sur la pĂ©riode, soit 241/an et Ă©galement bien au-delĂ de l’objectif intermĂ©diaire de 20% imposĂ© pour la pĂ©riode 2023-2025.
Pour aller plus loin
Le site de Grenoble Alpes MĂ©tropole et notamment les pages :
- PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal)
- PLH (Plan Local de l’Habitat)
- La carte du PLUi (pour construire votre propre carte ou voir les dispositions spĂ©cifiques s’appliquant Ă une parcelle)
Le site national du cadastre pour les données officielles :
Le site GĂ©oportail, rĂ©fĂ©rence nationale pour les cartes IGN, les cartes satellites, les cartes historiques, celles d’Ă©tat major et le tout avec la possibilitĂ© d’Ă©dition ou d’intĂ©gration du calque cadastre :
Le site data.gouv.fr permet d’accĂ©der directement Ă certaines donnĂ©es officielles :
Le site de la mairie de Meylan
Le site de la prĂ©fecture de l’IsĂšre pour les documents administratifs
Mai 2024