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L’urbanisme dans notre quartier

L’urbanisme dans notre quartier


Notre quartier repose sur 5 zones cadastrales AE, AH, AV, AX, AW sans les recouvrir entiĂšrement. Pour voir le dĂ©tail des parcelles, nous conseillons d’utiliser le site du cadastre : https://www.cadastre.gouv.fr/

Vue Cadastrale

Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est un document Ă©volutif Ă©tabli au niveau de la mĂ©tropole. C’est un document technique et complexe constituĂ© de rĂšglements Ă©crits, de rĂšglements graphiques et d‘annexes.

  • La version actuelle est la modification 1 adoptĂ©e le 16 dĂ©cembre 2022 et exĂ©cutoire depuis lors.
  • La modification 2 (en cours) est attendue fin 2024. La phase d’enquĂȘte publique a eu lieu du 8 janvier au 9 fĂ©vrier 2024 et la commission a rendu un avis favorable le 11 avril 2024. La derniĂšre phase est une phase technique de validation par les diffĂ©rentes communes et une approbation finale au conseil mĂ©tropolitain.
  • La modification 3 (en cours) impactera Ă©galement notre quartier. La concertation prĂ©alable (premiĂšre phase de diffusion du projet vers le grand public) est ouverte du 2 avril au 28 mai 2024.
  • La modification 4 ne concerne pas Meylan (modification spĂ©cifique Ă  Sassenage – en cours Ă©galement).

Pour voir le dĂ©tail de chaque version il convient de se rendre sur le site Grenoble Alpes MĂ©tropole et d’y chercher la section PLUi.

Nous allons essayer de rĂ©sumer les points essentiels pour notre quartier (sur la base de la modification 1 en vigueur aujourd’hui).

Le quartier est concernĂ© par 5 zonages distincts :

  • UD3 = Pavillonnaire en Ă©volution modĂ©rĂ©e
  • UC2a = Habitat collectif en R+4
  • UE4 = ActivitĂ©s tertiaires et technologiques (la zone autour du chĂąteau de Mauperthuis et celle proche de la place des Chalendes)
  • UV = Parcs urbains (le cimetiĂšre du Gamond)
  • N = Naturelle (le parc des Ă©tangs et le bassin de rĂ©tention du bas-Charlaix)
Zonage PLUi

Il est intĂ©ressant de noter les spĂ©cificitĂ©s de chaque zone et de les comparer, les diffĂ©rences Ă©tant parfois trĂšs Ă©clairantes. On voit bien l’intĂ©rĂȘt pour le Charlaix Ă  rester en zone UD3 afin d’Ă©viter une Ă©ventuelle sur-densification. A noter que les habitations collectives derniĂšrement Ă©tablies (ou Ă  venir) dans la zone pavillonnaire UD3 doivent respecter ces mĂȘmes critĂšres.

Zone Pavillonnaire UD1 UD2 UD3 UD4
Destination En mutation En densification Evolution modérée Développement limité
Exemples La Carronnerie, ChaumetiÚres Allée des Cerisiers Charlaix-Mauperthuis Haut-Meylan
Hauteurs (§4.6) Toitures en pente
10 m Ă  l’égout
13 m au faitage
Toitures terrasses
10 m sans attique
13 m avec attique
Toitures en pente :
7 m Ă  l’égout
10 m au faĂźtage

Toitures terrasses :
10 m
Toitures en pente :
7 m Ă  l’égout
10 m au faĂźtage
Toitures terrasses :
7 m au sommet de l’acrotùre
Toitures en pente :
6 m Ă  l’égout
9 m au faĂźtage

Toitures terrasses :
6 m au sommet de l’acrotùre
Emprise au sol des constructions (§4.4) Non réglementé Max 35% de la superficie totale Max 25% de la superficie totale Max 5% de la superficie totale
Surfaces perméables minimum (§6.2) 30% en espace de pleine terre
40% en surface végétalisée ou perméable
35% en espace de pleine terre
50% en surface végétalisée ou perméable
60% en espace de pleine terre
60% en surface végétalisée ou perméable
60% en espace de pleine terre
70% en surface végétalisée ou perméable
Toitures (§5.2) Idem UD3 Idem UD3 Pente : pente de 35% minimum.
Terrasses : 50% de la surface vĂ©gĂ©talisĂ©e, sauf impossibilitĂ© technique liĂ©e Ă  l’installation d’Ă©quipements utilisant l’Ă©nergie solaire
Idem UD3

A noter que ces valeurs ne sont pas modifiées dans la modification 2 à venir.

Les espaces de pleine terre, en gros les espaces de terre vĂ©gĂ©tale plantĂ©s, sont dĂ©crits dans le tome 1 du rĂšglement Ă©crit. Ils doivent ĂȘtre rĂ©alisĂ©s majoritairement d’un seul tenant et avoir des proportions permettant un usage d’agrĂ©ment. Les espaces de pleine terre doivent ĂȘtre plantĂ©s. Pour tout espace de pleine terre d’une surface supĂ©rieure ou Ă©gale Ă  100mÂČ, au moins un arbre de haute tige, sera plantĂ© par tranche de 100mÂČ de pleine terre.

Les surfaces vĂ©gĂ©talisĂ©es sont plus larges. Elles comprennent en plus de la terre vĂ©gĂ©tale, les mĂ©langes terre-pierre, les espaces vĂ©gĂ©talisĂ©s sur dalles de couverture ou aires de stationnement, les toitures ou façades vĂ©gĂ©talisĂ©es, les cheminements en matĂ©riaux semi-permĂ©ables, 
 Un coefficient de pondĂ©ration est appliquĂ© pour chacun des types selon la modalitĂ© de rĂ©alisation et la capacitĂ© de permĂ©abilisation.  

Pour notre zone UD3, si le coefficient de Pleine Terre est atteint, le coefficient de Surface Végétale le sera nécessairement (60% minimum pour chacun).

Le PLUi spĂ©cifie aussi les rĂšgles d’implantation et retraits par rapport aux voies, emprises publique, limites sĂ©paratives et entre constructions. Cette partie Ă©tant difficile Ă  synthĂ©tiser, nous renvoyons le lecteur au tome 2 du PLUi.

Concernant la zone UC2a, il n’existe pas Ă  notre connaissance de projet de nouveaux bĂątiments. L’ensemble de la zone Ă©tant pratiquement entiĂšrement bĂątie, la densification resterait possible en dĂ©truisant des immeubles existants moins denses ou moins hauts et en reconstruisant dans les limites du PLUi.

Habitat Collectif UC1a UC2 UC2a UC3
Exemples Ch. des Sources, Ancienne Gendarmerie @ GiĂšres Charlaix-Mauperthuis @ La Tronche
Etages possibles (hors exceptions) R+5 R+4 R+4 R+3
Hauteurs (§4.6) hors exceptions 20 m au faßtage ou au sommet du dernier acrotÚre en cas de toiture terrasse sans dépasser R+5. 17 m au faßtage ou au sommet du dernier acrotÚre en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4. 17 m au faßtage ou au sommet du dernier acrotÚre en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4. 14 m au faßtage ou au sommet du dernier acrotÚre en cas de toiture terrasse sans dépasser R+3.
Hauteurs exceptionnelles Idem (voir Atlas) Idem (voir Atlas) SpĂ©cifiĂ© dans l’Atlas des Formes Urbaines – hauteurs Idem (voir Atlas)
Emprise au sol des constructions (§4.4) Idem (non réglementé) Idem (non réglementé) Non réglementé Idem (non réglementé)
Implantation et emprises exceptionnelles Idem (voir Atlas) Idem (voir Atlas) SpĂ©cifiĂ© dans l’Atlas des Formes Urbaines – implantation et emprises Idem (voir Atlas)
Surfaces perméables minimum (§6.2) Selon la surface de la parcelle,
20-30% en espace de pleine terre
40-60% en surface végétalisée ou perméable
20% en espace de pleine terre
35% en surface végétalisée ou perméable
Selon la surface de la parcelle
20-30% en espace de pleine terre
40-60% en surface végétalisée ou perméable
25% en espace de pleine terre
35% en surface végétalisée ou perméable
Toitures (§5.2) Idem UC2a Idem UC2a Terrasses autorisĂ©es : 50% de la surface vĂ©gĂ©talisĂ©e, sauf impossibilitĂ© technique liĂ©e Ă  l’installation d’Ă©quipements utilisant l’Ă©nergie solaire Idem UC2a

Cette zone UE4 est relativement peu importante dans notre quartier mais les changements à venir dans la modification 3 nous poussent à la considérer avec attention. On verra que les principales différences résident dans la destination et la hauteur autorisée.

Zone Economique UE1 UE2 UE3 UE4
Destination Activités productives et artisanales Activités de production industrielle Activités productives et de services Activités tertiaires et technologiques
Exemples InovallĂ©e (site Framatome) Zone Caterpillar Ă  Grenoble (Rue LĂ©on Blum) Une partie de la zone industrielle de Champ Roman Ă  Saint-Martin-d’HĂšres. Charlaix-Mauperthuis
Inovallée (zones Est et Ouest)
Hauteurs (§4.6)
hors exceptions
15m
(avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit)
20 m
(avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit)
20 m
(avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit)
20 m
(avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit)
Hauteurs exceptionnelles Idem (voir Atlas) Idem (voir Atlas) Idem (voir Atlas) SpĂ©cifiĂ© dans l’Atlas des Formes Urbaines – hauteurs
Emprise au sol des constructions (§4.4) Idem (non réglementé) Idem (non réglementé) Idem (non réglementé) Non réglementé
Implantation et emprises exceptionnelles Idem (voir Atlas) Idem (voir Atlas) Idem (voir Atlas) SpĂ©cifiĂ© dans l’Atlas des Formes Urbaines – implantation et emprises
Surfaces perméables minimum (§6.2) Idem (20% pleine terre) Idem (20% pleine terre) Idem (20% pleine terre) 20% en espace de pleine terre

L’atlas des formes urbaines – hauteurs, est un document trĂšs important Ă  considĂ©rer dans la mesure oĂč il peut autoriser des droits Ă  construire bien plus importants que ceux spĂ©cifiĂ©s dans la zone Ă  laquelle il s’applique. Cet atlas fait partie des 15 cartes et atlas du PLUi qui s’imposent comme un rĂšglement graphique complĂ©tant le rĂšglement Ă©crit dont nous avons parlĂ© plus haut.

A ce jour l’Atlas des formes urbaines – hauteurs n’impacte pas notre quartier. Il reste nĂ©anmoins Ă  surveiller lors de modifications comme l’ont prouvĂ© les changements sur le quartier Buclos-Grand PrĂ© et ceux annoncĂ©s pour InovallĂ©e dans la modification 3.

Exemple de feuillet de l’Atlas des Formes Urbaines – Hauteurs pour le quartier Buclos-Grand PrĂ©

De mĂȘme, l’Atlas des formes urbaines – Implantations et Emprises, est Ă  considĂ©rer avec attention car il peut aussi autoriser des droits Ă  construire plus ou moins importants en termes d’occupation des sols, de surfaces vĂ©gĂ©talisĂ©es (SF) et surfaces de Pleine Terre (PT) minimales Ă  prĂ©server.

Par exemple on voit sur les figures suivantes que ce document exige plus de surface végétalisée ou de surface de pleine terre que ce que réclame le zonage pour certaines parcelles de Maupertuis ou de la résidence Saint-Mury

Exemple de feuillets de l’Atlas des Formes Urbaines – Implantations et Emprises – Planche K10
Exemple de feuillets de l’Atlas des Formes Urbaines – Implantations et Emprises – Planche K11

L’Atlas du Stationnement est un autre document du rĂšglement graphique qui impacte notre quartier. Cet Atlas dĂ©limite les zonages de stationnement en fonction de la proximitĂ© aux systĂšmes de transports urbains (train, tramway, bus) et mĂȘme des axes Chrono-vĂ©lo. S’en suivent des obligations en terme de nombre de place de stationnements nĂ©cessaires par logement. Une zone bien desservie par les transports publics requiert moins de place de stationnement par logement.

Notre quartier est coupé en trois tranches horizontales :

Atlas du Stationnement – Planche K10
  • Au nord, un zonage S3 profitant des lignes de bus empruntant l’avenue des 7 Laux
  • Au sud, un zonage S2 bĂ©nĂ©ficiant du trajet de la ligne C1 sur l’avenue des 4 chemins et le chemin du vieux chĂȘne en direction de Montbonnot
  • Entre les deux, un zonage S4, non desservi par les transports en commun
Zonage Stationnement S2 S3 S4
DĂ©nomination Coeur mĂ©tropolitain, 500m autour des stations de transports en commun en site propre et des principales gares Coeur mĂ©tropolitain, 200m autour des arrĂȘts de transports en commun Ă  forte frĂ©quence, des lignes rapides pĂ©riurbaines ou des axes chronovĂ©lo Coeur mĂ©tropolitain, Ă©loignĂ© des rĂ©seaux structurants de transports en commun et des axes chronovĂ©lo
Exemples Sud de Charlaix-Maupertuis Nord de Charlaix-Maupertuis CƓur de Charlaix-Maupertuis
Nombre de places minimales pour logement social 0.5 place par logement 0.7 place par logement 1 place par logement
Nombre de places minimales pour logement trĂšs social (PLAI) pas d’obligation pas d’obligation 1 place par logement
Nombre de places minimales pour les autres logements Si opération < 150 m2 : 1 place
Si opération > 150 m2 : 1 place pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 80 m2 supplémentaire
Si opération < 150 m2 : 1 place
Si opération > 150 m2 : 1 place pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 70 m2 supplémentaire
Si opération < 60 m2 : 1 place
Si opération entre 60 et 150 m2 : 2 places
Si opération > 150 m2 : 2 places pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 60 m2 supplémentaire

On voit bien qu’un mauvais zonage peut impacter le nombre de places de stationnements minimum pour une nouvelle construction et conduire Ă  une gĂšne pour les habitants, en particulier autour des ERS qui se retrouvent sous-dimensionnĂ©s. C’est le cas dans une partie du Charlaix, classĂ©e en zonage S2 malgrĂ© l’absence de dessertes en transport en commun. Une partie de la zone bleue (S2) ci-dessus devrait ĂȘtre selon nous reclassĂ©e en vert (S4).

Les Orientations d’AmĂ©nagement et de Programmation complĂštent les rĂšgles du PLUi en apportant une orientation thĂ©matique ou sectorielle. Elles sont gĂ©nĂ©ralement considĂ©rĂ©es comme moins contraignantes dans la mesure oĂč elles se contentent de prĂ©ciser des objectifs et non de dĂ©finir des rĂšgles. Les OAPs demandent une simple compatibilitĂ© avec l’objectif alors que les rĂšglements (Ă©crits ou graphiques) demandent une conformitĂ© Ă  la rĂšgle.

Au niveau de la mĂ©tropole, on trouve dans la Modification 1 : 3 OAP thĂ©matiques (Paysage et Bio-diversitĂ© + Risques et RĂ©silience + QualitĂ© de l’Air) et plus de 90 OAP sectorielles dont 2 sur la commune de Meylan.

A noter : la Modification 2 introduira une troisiĂšme OAP sur Meylan dite OAP Charlaix (OAP 107) qui donnera les orientations d’amĂ©nagement pour les ERS_5 et 6 du Charlaix.

Les Emplacements RĂ©servĂ©s sont des outils du code de l’urbanisme, en fait des servitudes qui permettent de geler une emprise dĂ©limitĂ©e en vue d’une affectation prĂ©dĂ©terminĂ©e, par exemple pour la rĂ©alisation d’ouvrages publics, d’installations d’intĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral, d’espaces verts ou de programmes de logements.  

Les ERS sont des Emplacements RĂ©servĂ©s pour la mixitĂ© Sociale. Ils s’ajoutent aux Secteurs de MixitĂ© Sociale (SMS) dĂ©jĂ  prĂ©sents dans le PLUi. SMS et ERS sont dĂ©crits dans le rĂšglement Ă©crit (Tome 1) et dans le rĂšglement graphique (Atlas C2 de la MixitĂ© Sociale).

Dans le PLUi modification 1, on trouve 83 ERS au niveau de la mĂ©tro, 10 ERS sur la commune de Meylan et 5 dans notre quartier. Sur l’emplacement rĂ©servĂ©, toute construction nouvelle est interdite Ă  l’exception de ce pour lequel l’emplacement a Ă©tĂ© rĂ©servĂ© (une construction temporaire serait possible).

Les ERS sont plus contraignants que les SMS des secteurs dans lesquels ils se trouvent. Par exemple l’ensemble de notre quartier est en zone LS3.35.40. Ce code veut dire que tout nouveau programme de plus de 3 logements devra produire au minimum 35% de logements sociaux et dont au moins 40% de PLAI (PrĂȘt Locatif AidĂ© d’IntĂ©gration pour les personnes en grande prĂ©caritĂ© sociale et Ă©conomique) parfois appelĂ© logements trĂšs sociaux.

Les ERS de notre quartier vont plus loin en imposant le nombre minimal de logements et de surface de plancher à produire sur l’emplacement ainsi que des coefficients de logements sociaux pouvant aller jusqu’à 100% du programme.

Les 5 ERS de la Modification 1 plus le nouvel ERS de la Modification 3

Le tableau suivant liste les ERS de la Modification 1.

ERS Surface
Emplacement
en m2
Nombre de logements
à créer au minimum
Surface de plancher
minimale Ă 
crĂ©er en mÂČ
Obligations de construction sociales
en locatif social (PLUS_PLAI)
et/ou en accession sociale (BRS)
ERS_5_MEY 6249 30 2100 50% locatif social dont 40% PLAI et le reste en accession sociale
ERS_6_MEY (**) 8307 50 → 35 3500 → 2450 100% en accession sociale
ERS_7_MEY 3075 20 1400 100% locatif social dont 40% PLAI
ERS_8_MEY (*) 9169 50 3500 50% locatif social dont 40% PLAI
ERS_9_MEY 10616 60 4200 35% locatif social dont 50% PLAI + 15% locatif PLS et/ou accession sociale

(*) L’ERS_8_MEY a finalement Ă©tĂ© suspendu aprĂšs enquĂȘte publique car un permis de construire a Ă©tĂ© dĂ©posĂ© (pour le domaine du MonariĂ© anciennement ferme de Rovarey) avant que la modification 1 ne soit exĂ©cutoire.

Le domaine du Monarié

(**) L’ERS_6_MEY quant Ă  lui fera aussi l’objet d’une rĂ©vision lors de la Modification 2 (rĂ©duction Ă  35 logements minimum et Ă  2450 m2 de Surface minimale de Plancher) car un projet privĂ© a Ă©galement Ă©tĂ© dĂ©marrĂ© avant que le modification 1 ne soit exĂ©cutoire.

Et pour finir, un ERS supplĂ©mentaire (ERS_11_MEY) est annoncĂ© dans la modification 3 ! (voir les avis spĂ©cifiques de l’AHCM dans la section Flux d’ActualitĂ©s).

Le Plan Local de l’Habitat dĂ©finit pour une pĂ©riode de 5 ans les objectifs de production (i.e. construction neuve et acquisition-amĂ©lioration) pour chaque commune de la mĂ©tropole. Le PLH actuel (PLH 2017-2022) a Ă©tĂ© prorogĂ© jusqu’en 2024 et sera prochainement remplacĂ© par le PLH 2025-2030 en cours d’Ă©laboration (dĂ©libĂ©ration le 29 fĂ©vrier 2024 au conseil mĂ©tropolitain approuvĂ©e le 8 avril 2024 au conseil municipal de Meylan).

Le PLH fixe les objectifs de production de logements globaux en fonction des besoins estimĂ©s de l’Ă©volution de la population ainsi que les objectifs de production de logements sociaux nĂ©cessaires pour atteindre Ă  terme un ratio de 25% de logements sociaux pour une commune telle que Meylan (loi SRU SolidaritĂ© et Renouvellement Urbain).

Au 1er janvier 2022, Meylan était déficitaire à 17.8% avec 1561 logements locatifs sociaux inventoriés et un objectif donné de 20% pour 2023-2025 (Voir données SRU gouvernementales).

Voici les futurs objectifs PLH pour la commune de Meylan. Ces objectifs sont annuels et minimaux. L’objectif global de 128/an inclut les objectifs de logements sociaux (en locatif ou accession). Il convient de multiplier ces chiffres par x6 pour calculer le chiffre minimal attendu sur la pĂ©riode 2025-2030. A noter que la production rĂ©alisĂ©e sur 2017-2022 est Ă  121% de l’objectif.

Commune de Meylan Objectif PLH 2017-2022 Réalisé 2017-2022 Objectif PLH 2025-2030
Objectif minimal de production
(tous logements confondus)
134 / an
804 / période
162 / an
972 / période
(121% de l’objectif)
128 / an
768 / période
Objectif minimal de logements sociaux SRU
(neufs + acquisition-amélioration)
90 / an
540 / période
53 / an
(50 neufs + 3 aa)
318 / période
(59% de l’objectif)
83 / an
(55 neufs + 28 aa)

498 / période
Objectifs PLH pour Meylan

Le contrat de mixitĂ© sociale (CMS) communal est un dispositif contractuel liant l’Etat et les communes carencĂ©es ou dĂ©ficitaires en logements locatifs sociaux. La commune de Meylan n’est plus carencĂ©e depuis le 17 novembre 2023.

Le 2 mai 2022, le prĂ©fet de l’IsĂšre signait un CMS avec 5 communes de la MĂ©tro dont Meylan. L’objectif de ce contrat est de proposer un cadre opĂ©rationnel d’actions aux communes qui peuvent donc s’approprier leurs obligations de production de logements sociaux sans attendre le bilan triennal.

Pour la pĂ©riode 2023-2025, l’objectif fixĂ© par l’Ă©tat est uniquement de 393 logements sociaux soit 131/an. L’engagement de la commune va donc bien au-delĂ  de cet objectif avec une prĂ©vision de 722 rĂ©alisations sur la pĂ©riode, soit 241/an et Ă©galement bien au-delĂ  de l’objectif intermĂ©diaire de 20% imposĂ© pour la pĂ©riode 2023-2025.

Le site de Grenoble Alpes MĂ©tropole et notamment les pages :

Le site national du cadastre pour les données officielles :

Le site GĂ©oportail, rĂ©fĂ©rence nationale pour les cartes IGN, les cartes satellites, les cartes historiques, celles d’Ă©tat major et le tout avec la possibilitĂ© d’Ă©dition ou d’intĂ©gration du calque cadastre :

Le site data.gouv.fr permet d’accĂ©der directement Ă  certaines donnĂ©es officielles :

Le site de la mairie de Meylan

Le site de la prĂ©fecture de l’IsĂšre pour les documents administratifs