L’urbanisme dans notre quartier

Avant-propos

L’objectif de cette page est d’introduire la réglementation d’urbanisme et ses principales composantes rapportées à l’échelle de notre quartier. L’urbanisme est un sujet complexe et la masse de documents à assimiler parfois décourageante. Nous allons essayer de partager ici l’essentiel pour celles et ceux qui veulent comprendre la base pour notre quartier. Cette analyse est forcément partielle, et pour une étude approfondie, il conviendra d’étudier en détail l’ensemble des documents indiqués plus bas.

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La vue cadastrale

Notre quartier repose sur 5 zones cadastrales AE, AH, AV, AX, AW sans les recouvrir entièrement. Pour voir le détail des parcelles, nous conseillons d’utiliser le site du cadastre : https://www.cadastre.gouv.fr/

Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal

Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est un document évolutif établi au niveau de la métropole. C’est un document technique et complexe constitué de règlements écrits, de règlements graphiques et d‘annexes.

• La version actuelle est la modification 1 adoptée le 16 décembre 2022 et exécutoire depuis lors.
• La modification 2 (en cours) est attendue fin 2024. La phase d’enquête publique a eu lieu du 8 janvier au 9 février 2024 et la commission a rendu un avis favorable le 11 avril 2024. La dernière phase est une phase technique de validation par les différentes communes et une approbation finale au conseil métropolitain.
• La modification 3 (en cours) impactera également notre quartier. La concertation préalable (première phase de diffusion du projet vers le grand public) est ouverte du 2 avril au 28 mai 2024.
• La modification 4 ne concerne pas Meylan (modification spécifique à Sassenage – en cours également).

Pour voir le détail de chaque version il convient de se rendre sur le site Grenoble Alpes Métropole et d’y chercher la section PLUi.

Nous allons essayer de résumer les points essentiels pour notre quartier (sur la base de la modification 1 en vigueur aujourd’hui).

Le zonage

Le quartier est concerné par 5 zonages distincts :

• UD3 = Pavillonnaire en évolution modérée
• UC2a = Habitat collectif en R+4
• UE4 = Activités tertiaires et technologiques (la zone autour du château de Mauperthuis et celle proche de la place des Chalendes)
• UV = Parcs urbains (le cimetière du Gamond)
• N = Naturelle (le parc des étangs et le bassin de rétention du bas-Charlaix)

Les règles qui impactent la densité – Zone Pavillonnaire

Il est intéressant de noter les spécificités de chaque zone et de les comparer, les différences étant parfois très éclairantes. On voit bien l’intérêt pour le Charlaix à rester en zone UD3 afin d’éviter une éventuelle sur-densification. A noter que les habitations collectives dernièrement établies (ou à venir) dans la zone pavillonnaire UD3 doivent respecter ces mêmes critères.

Zone Pavillonnaire	UD1	UD2	UD3	UD4
Destination	En mutation	En densification	Evolution modérée	Développement limité
Exemples	La Carronnerie, Chaumetières	Allée des Cerisiers	Charlaix-Mauperthuis	Haut-Meylan
Hauteurs (§4.6)	Toitures en pente 10 m à l’égout 13 m au faitage Toitures terrasses 10 m sans attique 13 m avec attique	Toitures en pente : 7 m à l’égout 10 m au faîtage Toitures terrasses : 10 m	Toitures en pente : 7 m à l’égout 10 m au faîtage Toitures terrasses : 7 m au sommet de l’acrotère	Toitures en pente : 6 m à l’égout 9 m au faîtage Toitures terrasses : 6 m au sommet de l’acrotère
Emprise au sol des constructions (§4.4)	Non réglementé	Max 35% de la superficie totale	Max 25% de la superficie totale	Max 5% de la superficie totale
Surfaces perméables minimum (§6.2)	30% en espace de pleine terre 40% en surface végétalisée ou perméable	35% en espace de pleine terre 50% en surface végétalisée ou perméable	60% en espace de pleine terre 60% en surface végétalisée ou perméable	60% en espace de pleine terre 70% en surface végétalisée ou perméable
Toitures (§5.2)	Idem UD3	Idem UD3	Pente : pente de 35% minimum. Terrasses : 50% de la surface végétalisée, sauf impossibilité technique liée à l’installation d’équipements utilisant l’énergie solaire	Idem UD3

A noter que ces valeurs ne sont pas modifiées dans la modification 2 à venir.

Les espaces de pleine terre, en gros les espaces de terre végétale plantés, sont décrits dans le tome 1 du règlement écrit. Ils doivent être réalisés majoritairement d’un seul tenant et avoir des proportions permettant un usage d’agrément. Les espaces de pleine terre doivent être plantés. Pour tout espace de pleine terre d’une surface supérieure ou égale à 100m², au moins un arbre de haute tige, sera planté par tranche de 100m² de pleine terre.

Les surfaces végétalisées sont plus larges. Elles comprennent en plus de la terre végétale, les mélanges terre-pierre, les espaces végétalisés sur dalles de couverture ou aires de stationnement, les toitures ou façades végétalisées, les cheminements en matériaux semi-perméables, … Un coefficient de pondération est appliqué pour chacun des types selon la modalité de réalisation et la capacité de perméabilisation.  

Pour notre zone UD3, si le coefficient de Pleine Terre est atteint, le coefficient de Surface Végétale le sera nécessairement (60% minimum pour chacun).

Le PLUi spécifie aussi les règles d’implantation et retraits par rapport aux voies, emprises publique, limites séparatives et entre constructions. Cette partie étant difficile à synthétiser, nous renvoyons le lecteur au tome 2 du PLUi.

Les règles qui impactent la densité – Zone Habitat Collectif

Concernant la zone UC2a, il n’existe pas à notre connaissance de projet de nouveaux bâtiments. L’ensemble de la zone étant pratiquement entièrement bâtie, la densification resterait possible en détruisant des immeubles existants moins denses ou moins hauts et en reconstruisant dans les limites du PLUi.

Habitat Collectif	UC1a	UC2	UC2a	UC3
Exemples	Ch. des Sources, Ancienne Gendarmerie	@ Gières	Charlaix-Mauperthuis	@ La Tronche
Etages possibles (hors exceptions)	R+5	R+4	R+4	R+3
Hauteurs (§4.6) hors exceptions	20 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+5.	17 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4.	17 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+4.	14 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère en cas de toiture terrasse sans dépasser R+3.
Hauteurs exceptionnelles	Idem (voir Atlas)	Idem (voir Atlas)	Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – hauteurs	Idem (voir Atlas)
Emprise au sol des constructions (§4.4)	Idem (non réglementé)	Idem (non réglementé)	Non réglementé	Idem (non réglementé)
Implantation et emprises exceptionnelles	Idem (voir Atlas)	Idem (voir Atlas)	Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – implantation et emprises	Idem (voir Atlas)
Surfaces perméables minimum (§6.2)	Selon la surface de la parcelle, 20-30% en espace de pleine terre 40-60% en surface végétalisée ou perméable	20% en espace de pleine terre 35% en surface végétalisée ou perméable	Selon la surface de la parcelle 20-30% en espace de pleine terre 40-60% en surface végétalisée ou perméable	25% en espace de pleine terre 35% en surface végétalisée ou perméable
Toitures (§5.2)	Idem UC2a	Idem UC2a	Terrasses autorisées : 50% de la surface végétalisée, sauf impossibilité technique liée à l’installation d’équipements utilisant l’énergie solaire	Idem UC2a

Les règles qui impactent la densité – Zone Economique

Cette zone UE4 est relativement peu importante dans notre quartier mais les changements à venir dans la modification 3 nous poussent à la considérer avec attention. On verra que les principales différences résident dans la destination et la hauteur autorisée.

Zone Economique	UE1	UE2	UE3	UE4
Destination	Activités productives et artisanales	Activités de production industrielle	Activités productives et de services	Activités tertiaires et technologiques
Exemples	Inovallée (site Framatome)	Zone Caterpillar à Grenoble (Rue Léon Blum)	Une partie de la zone industrielle de Champ Roman à Saint-Martin-d’Hères.	Charlaix-Mauperthuis Inovallée (zones Est et Ouest)
Hauteurs (§4.6) hors exceptions	15m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit)	20 m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit)	20 m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit)	20 m (avec 3.5 m de plus possible pour installations diverses sur le toit)
Hauteurs exceptionnelles	Idem (voir Atlas)	Idem (voir Atlas)	Idem (voir Atlas)	Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – hauteurs
Emprise au sol des constructions (§4.4)	Idem (non réglementé)	Idem (non réglementé)	Idem (non réglementé)	Non réglementé
Implantation et emprises exceptionnelles	Idem (voir Atlas)	Idem (voir Atlas)	Idem (voir Atlas)	Spécifié dans l’Atlas des Formes Urbaines – implantation et emprises
Surfaces perméables minimum (§6.2)	Idem (20% pleine terre)	Idem (20% pleine terre)	Idem (20% pleine terre)	20% en espace de pleine terre

Les Atlas des formes urbaines

L’atlas des formes urbaines – hauteurs, est un document très important à considérer dans la mesure où il peut autoriser des droits à construire bien plus importants que ceux spécifiés dans la zone à laquelle il s’applique. Cet atlas fait partie des 15 cartes et atlas du PLUi qui s’imposent comme un règlement graphique complétant le règlement écrit dont nous avons parlé plus haut.

A ce jour l’Atlas des formes urbaines – hauteurs n’impacte pas notre quartier. Il reste néanmoins à surveiller lors de modifications comme l’ont prouvé les changements sur le quartier Buclos-Grand Pré et ceux annoncés pour Inovallée dans la modification 3.

De même, l’Atlas des formes urbaines – Implantations et Emprises, est à considérer avec attention car il peut aussi autoriser des droits à construire plus ou moins importants en termes d’occupation des sols, de surfaces végétalisées (SF) et surfaces de Pleine Terre (PT) minimales à préserver.

Par exemple on voit sur les figures suivantes que ce document exige plus de surface végétalisée ou de surface de pleine terre que ce que réclame le zonage pour certaines parcelles de Maupertuis ou de la résidence Saint-Mury

L’Atlas du Stationnement

L’Atlas du Stationnement est un autre document du règlement graphique qui impacte notre quartier. Cet Atlas délimite les zonages de stationnement en fonction de la proximité aux systèmes de transports urbains (train, tramway, bus) et même des axes Chrono-vélo. S’en suivent des obligations en terme de nombre de place de stationnements nécessaires par logement. Une zone bien desservie par les transports publics requiert moins de place de stationnement par logement.

Notre quartier est coupé en trois tranches horizontales :

• Au nord, un zonage S3 profitant des lignes de bus empruntant l’avenue des 7 Laux
• Au sud, un zonage S2 bénéficiant du trajet de la ligne C1 sur l’avenue des 4 chemins et le chemin du vieux chêne en direction de Montbonnot
• Entre les deux, un zonage S4, non desservi par les transports en commun

Zonage Stationnement	S2	S3	S4
Dénomination	Coeur métropolitain, 500m autour des stations de transports en commun en site propre et des principales gares	Coeur métropolitain, 200m autour des arrêts de transports en commun à forte fréquence, des lignes rapides périurbaines ou des axes chronovélo	Coeur métropolitain, éloigné des réseaux structurants de transports en commun et des axes chronovélo
Exemples	Sud de Charlaix-Maupertuis	Nord de Charlaix-Maupertuis	Cœur de Charlaix-Maupertuis
Nombre de places minimales pour logement social	0.5 place par logement	0.7 place par logement	1 place par logement
Nombre de places minimales pour logement très social (PLAI)	pas d’obligation	pas d’obligation	1 place par logement
Nombre de places minimales pour les autres logements	Si opération < 150 m2 : 1 place Si opération > 150 m2 : 1 place pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 80 m2 supplémentaire	Si opération < 150 m2 : 1 place Si opération > 150 m2 : 1 place pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 70 m2 supplémentaire	Si opération < 60 m2 : 1 place Si opération entre 60 et 150 m2 : 2 places Si opération > 150 m2 : 2 places pour les premiers 150 m2 + 1 place pour chaque 60 m2 supplémentaire

On voit bien qu’un mauvais zonage peut impacter le nombre de places de stationnements minimum pour une nouvelle construction et conduire à une gène pour les habitants, en particulier autour des ERS qui se retrouvent sous-dimensionnés. C’est le cas dans une partie du Charlaix, classée en zonage S2 malgré l’absence de dessertes en transport en commun. Une partie de la zone bleue (S2) ci-dessus devrait être selon nous reclassée en vert (S4).

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation complètent les règles du PLUi en apportant une orientation thématique ou sectorielle. Elles sont généralement considérées comme moins contraignantes dans la mesure où elles se contentent de préciser des objectifs et non de définir des règles. Les OAPs demandent une simple compatibilité avec l’objectif alors que les règlements (écrits ou graphiques) demandent une conformité à la règle.

Au niveau de la métropole, on trouve dans la Modification 1 : 3 OAP thématiques (Paysage et Bio-diversité + Risques et Résilience + Qualité de l’Air) et plus de 90 OAP sectorielles dont 2 sur la commune de Meylan.

A noter : la Modification 2 introduira une troisième OAP sur Meylan dite OAP Charlaix (OAP 107) qui donnera les orientations d’aménagement pour les ERS_5 et 6 du Charlaix.

Les Emplacements Réservés pour la mixité Sociale (ERS)

Les Emplacements Réservés sont des outils du code de l’urbanisme, en fait des servitudes qui permettent de geler une emprise délimitée en vue d’une affectation prédéterminée, par exemple pour la réalisation d’ouvrages publics, d’installations d’intérêt général, d’espaces verts ou de programmes de logements.  

Les ERS sont des Emplacements Réservés pour la mixité Sociale. Ils s’ajoutent aux Secteurs de Mixité Sociale (SMS) déjà présents dans le PLUi. SMS et ERS sont décrits dans le règlement écrit (Tome 1) et dans le règlement graphique (Atlas C2 de la Mixité Sociale).

Dans le PLUi modification 1, on trouve 83 ERS au niveau de la métro, 10 ERS sur la commune de Meylan et 5 dans notre quartier. Sur l’emplacement réservé, toute construction nouvelle est interdite à l’exception de ce pour lequel l’emplacement a été réservé (une construction temporaire serait possible).

Les ERS sont plus contraignants que les SMS des secteurs dans lesquels ils se trouvent. Par exemple l’ensemble de notre quartier est en zone LS3.35.40. Ce code veut dire que tout nouveau programme de plus de 3 logements devra produire au minimum 35% de logements sociaux et dont au moins 40% de PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration pour les personnes en grande précarité sociale et économique) parfois appelé logements très sociaux.

Les ERS de notre quartier vont plus loin en imposant le nombre minimal de logements et de surface de plancher à produire sur l’emplacement ainsi que des coefficients de logements sociaux pouvant aller jusqu’à 100% du programme.

Le tableau suivant liste les ERS de la Modification 1.

ERS	Surface Emplacement en m2	Nombre de logements à créer au minimum	Surface de plancher minimale à créer en m²	Obligations de construction sociales en locatif social (PLUS_PLAI) et/ou en accession sociale (BRS)
ERS_5_MEY	6249	30	2100	50% locatif social dont 40% PLAI et le reste en accession sociale
ERS_6_MEY (**)	8307	50 → 35	3500 → 2450	100% en accession sociale
ERS_7_MEY	3075	20	1400	100% locatif social dont 40% PLAI
ERS_8_MEY (*)	9169	50	3500	50% locatif social dont 40% PLAI
ERS_9_MEY	10616	60	4200	35% locatif social dont 50% PLAI + 15% locatif PLS et/ou accession sociale

(*) L’ERS_8_MEY a finalement été suspendu après enquête publique car un permis de construire a été déposé (pour le domaine du Monarié anciennement ferme de Rovarey) avant que la modification 1 ne soit exécutoire.

(**) L’ERS_6_MEY quant à lui fera aussi l’objet d’une révision lors de la Modification 2 (réduction à 35 logements minimum et à 2450 m² de Surface minimale de Plancher) car un projet privé a également été démarré avant que le modification 1 ne soit exécutoire.

Et pour finir, un ERS supplémentaire (ERS_11_MEY) est annoncé dans la modification 3 ! (voir les avis spécifiques de l’AHCM dans la section Flux d’Actualités).

Le Plan Local de l’Habitat (PLH)

Le Plan Local de l’Habitat définit pour une période de 5 ans les objectifs de production (i.e. construction neuve et acquisition-amélioration) pour chaque commune de la métropole. Le PLH actuel (PLH 2017-2022) a été prorogé jusqu’en 2024 et sera prochainement remplacé par le PLH 2025-2030 en cours d’élaboration (délibération le 29 février 2024 au conseil métropolitain approuvée le 8 avril 2024 au conseil municipal de Meylan).

Le PLH fixe les objectifs de production de logements globaux en fonction des besoins estimés de l’évolution de la population ainsi que les objectifs de production de logements sociaux nécessaires pour atteindre à terme un ratio de 25% de logements sociaux pour une commune telle que Meylan (loi SRU Solidarité et Renouvellement Urbain).

Au 1^er janvier 2022, Meylan était déficitaire à 17.8% avec 1561 logements locatifs sociaux inventoriés et un objectif donné de 20% pour 2023-2025 (Voir données SRU gouvernementales).

Voici les futurs objectifs PLH pour la commune de Meylan. Ces objectifs sont annuels et minimaux. L’objectif global de 128/an inclut les objectifs de logements sociaux (en locatif ou accession). Il convient de multiplier ces chiffres par x6 pour calculer le chiffre minimal attendu sur la période 2025-2030. A noter que la production réalisée sur 2017-2022 est à 121% de l’objectif.

Commune de Meylan	Objectif PLH 2017-2022	Réalisé 2017-2022	Objectif PLH 2025-2030
Objectif minimal de production (tous logements confondus)	134 / an 804 / période	162 / an 972 / période (121% de l’objectif)	128 / an 768 / période
Objectif minimal de logements sociaux SRU (neufs + acquisition-amélioration)	90 / an 540 / période	53 / an (50 neufs + 3 aa) 318 / période (59% de l’objectif)	83 / an (55 neufs + 28 aa) 498 / période

Le contrat de mixité sociale

Le contrat de mixité sociale (CMS) communal est un dispositif contractuel liant l’Etat et les communes carencées ou déficitaires en logements locatifs sociaux. La commune de Meylan n’est plus carencée depuis le 17 novembre 2023.

Le 2 mai 2022, le préfet de l’Isère signait un CMS avec 5 communes de la Métro dont Meylan. L’objectif de ce contrat est de proposer un cadre opérationnel d’actions aux communes qui peuvent donc s’approprier leurs obligations de production de logements sociaux sans attendre le bilan triennal.

Pour la période 2023-2025, l’objectif fixé par l’état est uniquement de 393 logements sociaux soit 131/an. L’engagement de la commune va donc bien au-delà de cet objectif avec une prévision de 722 réalisations sur la période, soit 241/an et également bien au-delà de l’objectif intermédiaire de 20% imposé pour la période 2023-2025.

Pour aller plus loin

Le site de Grenoble Alpes Métropole et notamment les pages :

• PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal)
• PLH (Plan Local de l’Habitat)
• La carte du PLUi (pour construire votre propre carte ou voir les dispositions spécifiques s’appliquant à une parcelle)

Le site national du cadastre pour les données officielles :

• Cadastre

Le site Géoportail, référence nationale pour les cartes IGN, les cartes satellites, les cartes historiques, celles d’état major et le tout avec la possibilité d’édition ou d’intégration du calque cadastre :

• Géoportail

Le site data.gouv.fr permet d’accéder directement à certaines données officielles :

• Données SRU gouvernementales

Le site de la mairie de Meylan

• Contrat de Mixité Sociale du 22 novembre 2021

Le site de la préfecture de l’Isère pour les documents administratifs

• Abrogation de la carence pour la commune de Meylan le 17 novembre 2023

Mai 2024

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